REAL ESTATE
En Mallorca, todas las áreas de tierra están categorizadas. Por ejemplo, un terreno podría clasificarse como urbano o rural, más específicamente para fines de planificación, que se conoce como suelo no urbanizable. Hay varias otras clasificaciones en las que no vamos a profundizar.
Al comprar una propiedad que se encuentra en un área rural o en un área rural, siempre existen ciertos riesgos. Algunos ocurren en cada país, mientras que otros son específicos de Mallorca. Sin embargo, tenga en cuenta que decenas de miles de extranjeros ya han comprado terrenos en la zona rural de Mallorca sin ningún problema. Solo unas pocas decenas o cientos de estos compradores se vieron afectados negativamente por estos riesgos
El primer riesgo es que un área de terreno adyacente se pueda clasificar como un terreno de construcción en un momento dado. Docenas de casas bloquearán tus hermosas y abiertas vistas, que no es realmente lo que querías. Al igual que en Alemania, no puede permitirse arriesgarse contra este riesgo. Empeora si su propiedad está cerca de un área edificada, o si tiene buenas comunicaciones, buenas vistas u otras características que lo hacen atractivo para proyectos de construcción. En el futuro, pase lo que pase, ¡nadie lo promete! Si le preocupan futuros proyectos de construcción, podemos determinar qué proyectos de construcción se están planificando actualmente, pero no podemos garantizar que el proyecto no afecte su propiedad. Las consultas ni siquiera garantizan que puedan tomar medidas contra las autoridades de planificación. Sin embargo, probablemente vale la pena realizar una solicitud, ya que el costo suele ser bajo. Si desea hacer una consulta, discutiremos con usted las opciones disponibles y los costos estimados.
El segundo riesgo es que la mayoría de estas parcelas rurales han existido durante mucho tiempo. Esto significa que las cuestiones legales también se han acumulado en relación con los bienes raíces. No todas son obvias y no todas han sido inscritas en el registro de la propiedad. Por lo tanto, siempre debe tener en cuenta los signos "sospechosos", como las rutas visibles que se ejecutan en su propiedad futura, muchos cartuchos vacíos u otra evidencia de caza en la propiedad. Si encuentra algo que le preocupa, debe discutir esto con su abogado de inmediato para ver qué medidas podrían tomarse para aclarar la situación.
El tercer y mayor riesgo es cuando su propiedad en sí misma se ve envuelta en el proceso de desarrollo.
Si en Mallorca las tierras de propiedad de varias personas se seleccionan para un desarrollo, las autoridades locales pueden tratar la situación de diferentes maneras. A menudo se establece una "junta de compensación", que es un comité de todos los propietarios de la tierra en cuestión. Este comité tiene el derecho de tomar decisiones importantes sobre la reurbanización planificada, como quién hará el trabajo, cómo se financiará, etc. Como miembro, puede votar, pero si los demás propietarios lo anulan, seguirá sus decisiones. atado.
Normalmente, se requieren obras de infraestructura como la construcción de carreteras, centrales eléctricas, etc. Sin embargo, sería extremadamente injusto si todo este trabajo se llevara a cabo en su propiedad de modo que no quede nada para usted y, a su vez, aumente el valor del terreno de sus vecinos como un terreno edificable. La junta reasignará el resto del país después de que la infraestructura funcione de varias maneras para garantizar que cada propietario reciba una parte justa de la tierra.
El propietario de una propiedad que forma parte del plan de desarrollo tiene varias obligaciones:
A cambio, el propietario tiene derecho a beneficiarse del proceso de construcción en la misma proporción que los otros propietarios. Hay varias maneras de lograr esto. Una de ellas es que la propiedad de la tierra simplemente se redefine. Si era dueño del 10% del área original antes de la construcción, sus límites se cambiarán para darle el 10% del terreno de construcción disponible menos el terreno "muerto".
Si no desea participar en este proyecto de reurbanización, sus opciones son muy limitadas:
Cualquier objeto ubicado en la propiedad antes de la implementación del plan de desarrollo puede permanecer allí a menos que dicha área sea necesaria para carreteras o propósitos públicos. En este caso, los propietarios serán compensados por esta propiedad. Si puede conservar su propiedad, no podrá aumentarla. En la práctica, rara vez es posible que pueda permanecer en su casa mientras se realiza la construcción a su alrededor.
Este sistema es muy diferente del desarrollo del Reino Unido en el país, pero generalmente funciona bastante bien.
Las regulaciones que gobiernan el desarrollo del país son un área que ha sido entregada a las regiones autónomas bajo la Constitución española. En 1994, se adoptaron normas especiales en la Comunidad Valenciana, que incluía la infame Ley de Regulación de la Actividad Urbanística. Esta ley pretendía promover el desarrollo de áreas atrasadas.
Desafortunadamente, los desarrolladores codiciosos y sin escrúpulos han encontrado recientemente (en los últimos 2 o 3 años) una forma de abusar de esta ley. Desafortunadamente, la región de Andalucía (que incluye toda la Costa del Sol) lamentablemente ha decidido introducir cambios similares.
Según esta ley, el ayuntamiento tiene el derecho de permitir que un contratista que no tenga nada que ver con el área presente o "promueva" un plan de desarrollo. Aunque los residentes están protegidos en teoría de varias maneras, esto puede llevar al abuso. El desarrollador puede adquirir parcelas de tierra relativamente pequeñas en el área y, a menudo, puede dominar el proceso, tomando las decisiones tomadas en su beneficio. Por ejemplo, si la junta decide financiar el plan de desarrollo en lugar de considerar el financiamiento bancario, entonces el propietario debe ser vendido como un lote de construcción por cualquier propietario que no pueda pagar su parte. Este precio suele ser mucho menor que este sería el caso después de la finalización del trabajo. Los costos de la infraestructura también se pueden sobredimensionar y los contratos importantes se pueden adjudicar a los amigos.
Muchos planes de desarrollo exitosos y justos se han implementado bajo esta ley, pero no hay duda de que es susceptible de abuso. Esto también fue reconocido por el Gobierno de Valencia, cuyo comité de obras públicas ha propuesto mejoras significativas a esta ley. El embajador británico de España y el consulado británico local también han expresado sus preocupaciones. La ley actual se considera inconstitucional, por lo que este caso puede presentarse ante el Tribunal Supremo en España y probablemente en los tribunales europeos. También se han realizado otras importantes propuestas de reforma, y es probable que la resolución del caso lleve varios años. ¿Qué se puede hacer mientras tanto?
Si continúa preocupándose, debe comprar una propiedad en otro lugar, ya que esta ley solo se aplica a la región de Valencia y posiblemente a Andalucía. Luego, escribe a los gobiernos de Valencia y Andalucía y cuéntales por qué no compraste en esta área.
Si ya posee una propiedad que se ve afectada por este problema, debe actuar rápidamente y no poner su cabeza en la arena. Una acción rápida podría mejorar su situación, mientras que una demora puede ser fatal, por lo que debe buscar a su abogado inmediatamente.
Die Zahl von ausländischen Käufern, welche eine Finca auf Mallorca kaufen, ist in den letzten Jahren drastisch angestiegen.
Hohe Preise und eine Überfüllung an den spanischen Küsten haat dazu geführt, dass spanische Immobilienkäufer ins Inland überwechseln, während EU finanzierte Verbesserungen der Infrastruktur die ländlichen Gebiete lebensfähiger als Wohngebiete gemacht haben.
Muchos programas en televisión que reflejan una imagen de felicidad rural también han desempeñado su papel en la promoción de la demanda de fincas españolas, pero al mismo tiempo han ignorado muchos de los problemas que pueden hacer que esta experiencia sea tan frustrante. Si bien una propiedad rural en España puede ser una buena opción para algunas personas, para otras es una fantasía equivocada de felicidad rural que puede salir mal muy rápidamente.
Ser propietario de una propiedad rural en España es muy diferente en comparación con un desarrollo construido específicamente en uno de los Costas. La vida en el campo, incluso a unos pocos kilómetros tierra adentro, tiene su propio ritmo, que aún no ha desbloqueado el mundo moderno. Si desea hacer el esfuerzo y probar el estilo de vida rural de Mallorca, experimentará una calidad de vida prácticamente extinta en el Reino Unido y otros países del norte de Europa. Pero si no lo haces, probablemente estarás solo y frustrado.
Por encima de todo, los compradores extranjeros deben ser realistas acerca de sus razones para comprar fincas en Mallorca, pero también deben ser extremadamente cautelosos sobre cómo comprarlos.
Si un comprador británico utiliza los servicios de un corredor británico en las zonas rurales de España, esto puede compararse con un ciego que intenta dirigir a otro ciego. Muchos de estos corredores son inmigrantes que venden bienes raíces por falta de alternativas profesionales. Mal informados y con habilidades españolas ridículas que les impiden comprender incluso los documentos legales más básicos, estos agentes inmobiliarios intentan vender propiedades rurales a compradores británicos ingenuos. El hecho de que sus clientes suelen saber solo un poco menos es su principal característica, pero aún peor es el hecho de que a menudo exigen comisiones increíbles de hasta el 35% en bienes raíces más baratos. La opinión generalizada de que los británicos no engañan a otros británicos sobre la venta de bienes raíces en España está muy lejos de la realidad.
Wenn ein britischer Käufer die Dienste eines britischen Maklers in den ländlichen Gebieten von Spanien nutzt, kann dies mit einem Blinden vergleichen werden, welcher versucht einen anderen Blinden zu führen. Viele dieser Makler sind Zuwanderer, welche den Verkauf von Immobilien aus einem Mangel an beruflichen Alternativen betreiben. Schlecht informiert und mit lächerlichen Spanischkentnissen, welche sie daran hindern selbst die einfachsten rechtlichen Dokumente zu verstehen, versuchen diese Makler ländliche Immobilien an naive britische Interessenten zu verkaufen. Die Tatsache, dass ihre Kunden meistens nur geringfügig weniger wissen, ist ihr größtes Merkmal, aber noch schlimmer ist die Tatsache, dass sie oft auch unfassbare Provisionen von bis zu 35 % für preiswertere Immobilien verlangen. Die weitverbreitete Meinung, dass Briten nicht andere Briten beim Verkauf von Immobilien in Spanien übers Ohr hauen, ist sehr weit von der Wirklichkeit entfernt.
Hier sind ein paar Tricks, welche ausländische Makler beim Verkauf von ländlichen Immobilien in Mallorca sich zu nutzen machen:
Der Kauf von Fincas auf Mallorca ist ein komplexes Geschäft, weshalb eine Hilfe von echten Experten wirklich erforderlich sein kann, wenn Sie ernsthafte Probleme vermeiden möchten. Dies kann nicht auf irgendwelche finsteren Absichten seitens eines ländlichen Anbieters gegenüber ausländischen Käufern zurückgeführt werden. Es spiegelt einfach die Tatsache wieder, dass beim Kauf von Landgut in Mallorca, verschiedene Eigentumsfragen und Probleme aufkommen können. Ebenfalls kann der Kauf schnell zum Albtraum werden, wenn Themen wie Sanierungen, Hypotheken und ein Zugang zu ländlichen Gebieten nicht kompetent und rechtzeitig geklärt werden. Mein Rat ist, nur mit britischen Maklern zusammenzuarbeiten, die mindestens 10 Jahre Erfahrung im ländlichen Immobilienmarkt besitzen und fließend Spanisch sprechen können. Die ideale Lösung, wenn Sie eine Finca in ländlichen Gebieten kaufen möchten, ist einen erfahrenen Makler zu kontaktieren, der einige beliebte Teile von Mallorca abdeckt.
Eigentumsurkunden, oder das Fehlen von diesen, ist ein weiteres großes Problem in ländlichen Gebieten von Mallorca. Barbara Wood, ein Makler mit langjähriger Erfahrung in ländlichen Teilen von Mallorca, sagt: "Nach mehr als einem Jahrzehnt in der Branche, habe ich bis jetzt noch keine vorschriftsmäßige Eigentumsurkunde gesehen".
Im schlimmsten Fall existieren die Eigentumsurkunden gar nicht, was laut Woods ein No-Go für britische Käufer ist. Im ländlichen Mallorca gibt es viele berechtigte Ansprüche auf Eigentum, die nie in notariellen Eigentumsurkunden formalisiert wurden. Während es möglich ist, diese Immobilien zu kaufen, würden britische Käufer sich mit mehr Problemen rumschlagen müssen, als es Wert ist. Lassen Sie daher immer die Finger von einer Immobilie, wenn keine ordnungsgemäße Eigentumsurkunde vorliegt.
Es können jedoch häufige Eigentumsurkunden angetroffen werden, welche nicht der Grundfläche entsprechen, die eigentlich zum Verkauf angeboten wird. Ebenfalls kann eine Eigentumsurkunde nicht die wahrhaftige Größe oder sogar das Vorhandensein einer Immobilie reflektieren. Es ist zwar in der Regel möglich, diese Probleme vor dem Kauf zufriedenstellend zu lösen, aber wenn Sie einmal gekauft haben, sind Sie mit den Problemen auf sich gestellt und werden meistens keine Hilfe von den Verkäufern erhalten. Sie müssen jegliche Probleme bezüglich der Eigentumsurkunden rechtzeitig erkennen (was viele britische Käufer nicht tun) und die Lösungen mit den Verkäufern besprechen. Die goldene Regel beim Kauf in ländlichen Gebieten ist, dass Sie nie kaufen sollten, bis die Eigentumsurkunden ordnungsgemäß sind.
Es gibt immer noch relativ wenig renovierte Immobilien auf dem ländlichen Markt von Mallorca, obwohl dies sich in der Zukunft ändern sollte. Für den Augenblick benötigen die meisten Fincas umfangreiche Arbeiten, um bewohnbar gemacht zu werden.
Das Problem ist, dass viele Käufer die zu erhaltende Baugenehmigung überschätzen und die Kosten für eine Sanierung unterschätzen (oft wegen dem Rat des britischen Maklers). Die Zeiten, in denen Sie eine alte Finca kaufen und für fast nichts renovieren konnten, sind lange vorbei, weshalb Sie sich vor jedem hüten sollte, der etwas anderes sagt. Außerdem sind Restaurationen in der ländlichen Gegend von Mallorca nicht billig, weshalb diese mit Vorsicht und nur mit der Hilfe eines vertrauenswürdigen Projektmanagers oder dem Bauherrn durchgeführt werden sollten.
Bau- und Durchfuhrgenehmigungen sind in vielen ländlichen Gebieten von Mallorca derzeit sehr streng und Sie können nur erwarten eine Erlaubnis für die Sanierung von vorhandenen und registrierten Objekten zu erhalten, anstatt die Grundfläche zu erhöhen oder neue zu bauen. Da die meisten spanischen Landhäuser neue Rohrleitungen, Elektroinstallation, Fußböden, Feuchteschutz und Putzarbeiten benötigen werden, nicht zu erwähnen eine neue Küche und Bad, werden Sie mindestens ein Budget von 50.000 Euro benötigen (75.000 Euro oder mehr, wenn ein Pool beteiligt ist). Bei der Durchführung von Renovierungsarbeiten sollten Sie immer mit lokalen Bauunternehmern und nicht mit britischen Pfuschern zusammenarbeiten. Beachten Sie, dass viele britische Immobilienmakler in ländlichen Gebieten von Mallorca ein Bauunternehmen empfehlen, welches ihnen eine Provision zahlt, was die Renovierungsarbeiten auf 5 % bis 10 % erhöhen kann.
Wenn Sie nach einer ländlichen Ruhe und Vogelgezwitscher suchen, dann sollten Sie eine ländliche Immobilie mit einem bestehenden Anschluss zum Stromnetz erwerben. Sollten Sie dies nicht tun, könnten Sie vom Lärm Ihres Generators sehr schnell verrückt werden. Einen Anschluss an das örtliche Stromnetz kann eine vernichtende Erfahrung in Bezug auf Zeit und Geld sein.
Der Zugang zu Wasser ist ein weiterer kritischer Punkt, denn nur wenige Fincas in Mallorca sind an die Wasserhauptleitung angeschlossen. Dies ist in der Regel jedoch kein Problem, da es kann ganz leicht ein tiefer Brunnen in allen außer den trockensten Teilen des Landes gebaut werden. Jedoch ist es wichtig die Wassersituation vor dem Kauf zu kennen, denn ohne Wasser in einem ländlichen Anwesen zu leben, kann sehr schwer sein.
Ein weiterer entscheidender Punkt, welche beim Kauf einer Finca im ländlichen Teil von Mallorca beachtet werden muss ist, wie Sie mit der örtlichen Gemeinde zurechtkommen. Diese Frage ist besonders wichtig, wenn Sie permanent in eine ländliche Gegend von Mallorca ziehen möchten. Ein paar kluge und erfahrene Worte von Rita Fryer werden dazu beitragen, um die Bedeutung dieser Frage zu veranschaulichen:
Ein wichtiger Punkt, auf welchen ich die Aufmerksamkeit der Menschen lenken möchte, ist die erstaunliche Einstellung, die viele Menschen haben, wenn sie im Landesinneren kaufen. Briten, die in ländlichen Teilen von Mallorca eine Finca kaufen müssen verstehen, dass der einfachste Weg zum Glück und einer Akzeptanz darin besteht, die lokalen Traditionen zu respektieren. Sie können Hunderte von glücklich integrierten Briten in ganz Mallorca finden, wobei der Schlüssel ein Engagement in der Gemeinschaft ist. Dies ist ein wichtiger Punkt, welcher nicht übersehen werden sollte.
Hypothekenprobleme, Wegerechte, Jagdrechte, Landraub und Klärgruben sind einige andere Streitfragen, welche bis ins Detail betrachtet werden sollten, bevor Sie eine Finca kaufen. Sie können definitiv Ihre ländliche Idylle in Mallorca finden, aber nur, wenn Sie aus den richtigen Gründen, mit den richtigen Fachleuten und mit aller Vorsicht einen Kauf tätigen. Anderenfalls besteht eine realistische Chance, dass Sie am Ende ein weiterer und verzweifelter Käufer sein werden, welcher schluchzend in einer Hotellobby im ländlichen Mallorca sitzt.
